首页 体育 教育 财经 社会 娱乐 军事 国内 科技 互联网 房产 国际 女人 汽车 游戏

深圳二次房改,刚需春天来了?

2018-06-09

深圳二次房改,刚需春天来了?

2018-06-08 10:07来源:小白读财经改革/租赁/房地产

原标题:深圳二次房改,刚需春天来了?

文 | 不二财叔

前天,深圳公布了二次房改政策。

全名叫做《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。

这是我在去年年底提出中国应该启动“二次房改”以来,全国出台的第一个关于住房制度改革的方案。

从《意见》看,深圳这次“二次房改”的核心内容,是将深圳的住房分为四大类:

一是商品房,占供应总量的 40%左右,以普通商品住房为主;

二是人才住房,占供应总量的 20%左右;

三是安居型商品房,占供应总量的 20%左右,重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应;

四是公共租赁住房,占供应总量的 20%左右,面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体。

在统筹考虑未来新增人口对各类住房的需求基础上,计划到2035年,筹集建设各类住房170万套。

其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

这便是深圳“二次房改”的主要内容。

到底对于普通人有没有用,我们往下慢慢看。注意我说的是普通人。

你要是土豪,不适合。要是低收入群体,也不适合。

首先,我们应从深圳的基本情况入手。

深圳,是四个一线城市之一,其他的地位咱就不说了,大家都知道。

2017年底,常住人口是1252万人,户籍人口434万,实际管理人口超过2000万。

而占地面积只有1997公里,人口密度为1万人/平方公里,况且深圳有一半的土地是不让开发的,建成区只有923平方公里。

北京,人口2170万,面积1.6万平方公里。上海,人口2418万,面积6340平方公里。

也就是说,在三大都市里面,人口旗鼓相当,但是面积却是最小的。

也就决定了,其有限的土地面积注定无法满足2000万人的居住需求。这在供给上,注定永远是供不应求的。

新地不让开发,那只能从存量土地入手,也就是我们常说的旧改。

对于旧改的成本,想必大家有所耳闻,深圳的水贝网上传的是2亿,这个有点夸大其词的成分,但每家2000万还是有的。

这就注定了旧改是需要巨大的资金成本,水涨船高,我3万左右的拿地成本,肯定要卖到5万的。

而且深圳的居住情况也是不容乐观的。

自从1978年改革开放以来,深圳获得了生机,大量的低矮楼房在90年代建立,距今已经将近30年了。

在这里要说一下,深圳的二线关。二线关是计划经济的产物,是边防管理区域线,有大量的铁丝网和防护网。

二线关是相对于一线关存在的,一线关是从深圳直接入境香港,二线关是从关外进入到关内。

而关内的区域就是南山、福田、罗湖和盐田。关外就是龙岗、龙华和宝安。

很多来深圳的年轻人,大部分居住在关外的城中村里。城中村其实就是当地的农民房,也叫筒子楼。

由于关内土地稀缺,价格昂贵,很多来深圳的年轻人首站就来到了城中村。

我们看位置,住在龙岗的大多在罗湖上班,对标香港。大量的贸易和金融。

龙华的,大部分在福田CBD上班,主要是金融业。

宝安的,大部分在南山科技园,主要是IT和高科技。

所以,1号线,4号线,3号线,上下班高峰期间,你们要是来深圳旅游,万不得已,不要去尝试。

如果被挤出来或者没下车,误了高铁和飞机,我可不负责。

上面大概就是深圳的情况:人多,地少,可开发土地更少。所以只能从旧改入手,但是城中村巨多,开发难度很大,成本又高。

也就注定了,这个国际大都市的房价,面对全世界的有钱人涌入,是很不好降价的。

到2035年筹建的170万套房。其中人才房、安居房和公租房总量不少于100万套。

这意味着纯商品住房只有不到70万套。

而在用地上,在新增居住用地中,确保人才房、安居房和公租房用不低于 60%。

同时在新出让的土地中提高“只租不售”的比例,这就更进一步压缩了商品房的空间。

市场只占40%,而政府保障部分达到了60%,很显然,这不是一个以市场为主导的解决未来住房问题的改革思路。

一线城市,公共出租房或优惠价格的房产,如果力度很大,会吸引大量的人才涌入这个地区。

即使没有单位接受,自己可以办个小公司交社保。我们每年的大学毕业生有800万,买得起一线城市房子的人,不是很多的。

按照规划,十八年170万套,每年深圳能够拿出来的优惠房子就是4-5万套。

深圳方案中,肯定是体制内的人容易申请一些,例如公务员教师医生研究所,因为他们有职称,各种证书比较齐全。

而在社会上打工的,包括工矿企业的一般职工,就比较难了。这些人估计连职称都没有。而往往最缺房子的还就是这些中低收入家庭。

年轻人结婚一般是工作后5年左右,排队可能要10年15年,那很多家庭还是会想办法去买商品房,因为毕竟将来会怎样,有一些不确定因素的。

举例,我在北大深圳医院工作十年后,回武汉了。

当年住的是公共住房,那么你卖掉房子的钱,没什么额外收益。

但武汉十年后的房价可能很厉害了,那你可能连武汉都买不起了。

如果我当年买的深圳商品房,卖掉后可能是巨大收益,回武汉住别墅了。

深圳方案中,商品房供应大幅度减少的后续影响。

深圳市场上愿意等很多年不买房,顽强申请一个低价房,或者是公共租赁房的人群,本来就不是购房人群。

所以他们的退出并不会减少潜在购房人群的整体数量。

深圳有能力购房的人,经济收入是top20%。

他们属于要面子人群,并不会轻易彻底放弃购房资格,去申请小面积的低价房或者是优惠房。

如果购房的人群数量没有明显变化,反而是供应量大幅度下降。那么房价会如何?不言而喻了。

让群众在住房上得到明显的改善,最好的办法是降低房价。而不是一方面降低供应量(可能推高房价)。

另一方面又推出一些数量明显不够的优惠房源,让大家去长年累月的排队。

第二部分分析过了,由于深圳土地供应有限,旧改的巨大成本存在,降房价无异于痴人说梦。

但是如果去排队,起码要等10年左右,那么你在这10年里,你是否还可以过得上优质的生活?

责任编辑:

声明:该文观点仅代表作者本人,搜狐号系信息发布平台,搜狐仅提供信息存储空间服务。

阅读 ()

热门文章

随机推荐

推荐文章