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【调研笔记】三四线市场调研纪要(六)四川省绵阳市

2018-05-25

【调研笔记】三四线市场调研纪要(六)四川省绵阳市

2018-05-23 16:27来源:克而瑞地产研究房价/房地产/万达

原标题:【调研笔记】三四线市场调研纪要(六)四川省绵阳市

正文共:2993字

预计阅读时间:8 分钟

文/研究员 杨科伟、姚郑康

市场综述

房价倍涨后购买力透支

市场显著降温,年内供应量大

作为四川省内第二大城市的绵阳市,位置上,市区南距成都98公里,东距重庆300多公里,北距西安700公里,与广元市、南充市、遂宁市、德阳市、阿坝羌族自治州和甘肃省陇南市文县接壤;下辖3区(涪城区、游仙区、安州区)、5县(三台县、盐亭县、梓潼县、平武县和北川羌族自治县)、1县级市(江油市);到2017年末,全市总户数206.94万户,户籍人口536.82万人,常住人口483.56万人,常住人口城镇化率51.01%。城市建成区面积139.1平方公里,城区常住人口132.8万。产业而言,绵阳是国务院批准建设的中国唯一的科技城,重要的国防科研和电子工业生产基地,有国家级科研院所18家,高等院校14所,有大中型骨干企业72家、上市挂牌企业30家、科技型中小企业10252家;收入水平,2017年,全市城镇居民人均可支配收入31822元,增长8.2%,总量比全省平均水平高1095元;农村居民人均可支配收入14752元,增长9.2%,总量比全省平均水平高2525元。

基于这样的地理位置、人口基数、产业支撑、收入水平等多方因素综合影响,2017年,绵阳市商品房销售面积达到554.85万平方米,同比增长40.8%,而在2012-2016年间基本维持在每年330万平方米左右。

因其与成都距离较近的地缘优势,较早受到市场热度辐射,2017年上半年开始,绵阳房地产市场开始火热,但由于前期开发不足和供应较少,房价迅速从5000元/平方米左右一路大涨至9000元/平方米左右,不足一年间房价实现倍增。当前,与川渝其他同类三线城市如资阳、德阳等一样整体依旧火热,但房价翻倍后客户购买力显著透支,市场明显降温,但低价跑量的刚需项目仍可以做到开盘日光。市场客群主要是本地存量需求和外出务工族的返乡置业投资需求,普遍对精装产品接受度低,基于总价(首付和月供能力)考量,总价高于100万元以上产品去化寥寥,毛坯产品更受关注。从年内潜在供应量来看,经济开发区(城市东南方向,地势平坦)未来供应非常大,年内约有10余新盘上市。恒大、东原、中梁、万达等排名前列房企进驻,个别项目如中梁壹号院为了“抢跑”,最高可有6个点的折扣优惠,但房企仍一致看好市场前景,信心满满在于地价推动和地方财政。

01

信贷政策

无限制政策,首付低至25%

利率上浮、放款周期长

目前绵阳房地产市场暂无限制措施,也没有限价措施,政策环境较为宽松。信贷政策上,认贷不认房,首套房首付25%,利率基准上浮10%,二套房首付40%,利率基准上浮30%~40%,但银行放款周期普遍较长,达到两至三个月。

02

需求结构

本地客群占比大,返乡投资客多

承受力在总价100万元以下

从客户来源地看,绵阳市城区本地客群占比大,约40%左右,30%是绵阳周边各县的购房者,其余30%左右则是四川省内以及外省购房者。

从购房动机上来看,除了城乡刚需和改善自住需求外,绵阳外出务工返乡置业投资者居多,尤其是每年春节期间成交量会明显上涨。四川省内客群多为成都限购政策出台后被挤压出成都市场的购房者。外省客群大多来自甘肃省,多为投奔绵阳中学优质教育资源而来的教育投资购房。

从产品需求结构来看,户型集中在80~120平方米,占比达到60%~70%。产品总价天花板在100万元左右,且客群对精装房普遍接受度较低,去化有显著影响。

03

库存供应

年内仍有10余新盘

未来土地供应也不容小觑

当前,绵阳市商品住房库存量维持较低水平,但年内将新增大量供应,尤其是经济开发区,新开楼盘将达到10余个,这决定了今年全年的整体的供应量会比去年显著增加。

对于未来潜在供应而言,绵阳市场棚改动作力度和规模很小,旧城改造比较困难。2018年,绵阳土地市场有所降温,导向仍以土地财政为主,市内和经开区大量可供应的闲置土地预计将陆续上市形成供应。

04

市场预判

未来供应大,支付力难支撑房价

成都政策放松则需求流失

目前来看,绵阳有大量闲置土地,库存充足。随着待售项目加快推案节奏,叠加近一年内出让地块陆续开发销售,未来供应相对充足。而由于地价上升推动的房价不断上升,并不断强化预期,而房价相对人均月收入仅为3000-5000元的购买力而言,逐渐将无法支撑房价的持续上涨,去化放缓并回归常态也将很快临近。

另一方面,受制于成都当前政策控制严格,甚至限价因素,导致绵阳房价与成都房价价差并不非常显著,而且从长远看,现阶段包括未来依然是从战略上举全省之力发展成都,绵阳的城市发展进度较慢,一旦成都楼市政策放松,势必仍将吸附大量绵阳市民去成都买房,预计下半年市场将持续火热,长期则需求不足。

典型项目一:东原·观天下

板块:绵阳/游仙区/东原城岛居板块/东原大桥桥头

总建面积:320000 ㎡

交房日期:2019年

开盘日期:2018年5月6日

装修状况:毛坯

物业类型:普通住宅

销售情况:该项目处于绵阳市中心一环内,是东原地产在绵阳的深耕大盘,持续开发近10年,通过自建的横跨涪江的东原大桥,直接连通绵阳传统市中心,当前在售为东原城第五期开发,也是整体项目的最后期,容积率约3.5,由11栋楼组成,约2176户,主打114平方米三房,均价9200元/平方米。项目附带东原自主品牌“童梦童享”,房源稀缺性较高。

典型项目二:恒大·翡翠龙庭

板块:绵阳/经开区/绵州大道北段与城南路交汇处

总建面积:205447㎡

交房日期:2020年

开盘日期:2018年6月

装修状况:精装

物业类型:普通住宅,住宅底商

项目情况:该项目是恒大地产在经济开发区的第二个项目,目前处于推广蓄客阶段但尚未全面营销。项目容积率约3.0,由12栋楼组成,约1765户,2梯4/5户,户型面积为91~127平方米,均价预计12000元/平方米。6月份预计开盘6栋楼共800余套,但目前估算的蓄客量并不特别理想,主要是客户对总价承受力有限和装修房认可度不高。

典型项目三:万达观澜

板块:绵阳/经开区/绵州大道与三江大道交汇处

总建面积:235409㎡

交房日期:2020年

最近开盘:2018年4月

装修状况:毛坯

物业类型:普通住宅

项目情况:该项目是绵阳市第二座万达广场,相比传统市中心的万达广场,经开区的CBD万达广场更是一个大型的城市综合体,由分为三期开发的住宅,数栋商办公寓,高星级酒店、万达广场和散售商铺(金街)组成。其中当期在售住宅为二期,一期已交付入住,二期也尾盘销售,三期规划未定。其中二期容积率约3.9,由4栋楼组成,约1833户,主打89-128平米三房,均价8200元/平方米左右。商办公寓为40-90平方米户型产品,均价约6500元/平方米左右。

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